Viele Menschen träumen vom eigenen Häuschen mit Garten. Doch nicht für alle kann dieser Traum wahr werden. So wird auch weiterhin der weitaus größere Teil der Bevölkerung zur Miete wohnen. Nicht selten kommt es aber zwischen Mietern und Vermietern zu Streitigkeiten, die mitunter in der Kündigung des Mietverhältnisses gipfeln. Doch auch ohne Streit ist bei der Beendigung von Mietverhältnissen Vieles zu beachten.
Eine Kündigung setzt voraus, dass ein Kündigungsgrund vorliegt. Außerdem muss die Kündigung fristgemäß und formgerecht erklärt und begründet werden. Ihre Wirksamkeit entfaltet die Kündigung mit dem Zugang beim Empfänger. Aufgrund der Vielzahl der zu beachtenden Regelungen kann es jedoch schnell zu Fehlern und damit auch zu unwirksamen Kündigungen sowohl von Mietern als auch von Vermietern kommen.
Unliebsame Konsequenzen für Mieter und Vermieter lassen sich vermeiden
Häufig ist schon der Zeitpunkt für die Kündigungserklärung nicht richtig gewählt. Nicht selten wird zu früh gekündigt, in der Annahme der Kündigungsgrund werde bis zum Zugang der Erklärung schon noch eintreten. Ebenfalls zu früh erfolgt eine Kündigung, wenn zuvor eine Abmahnung ausgesprochen wurde, der Vertragspartner aber keine weitere gleichgeartete Pflichtverletzung begangen hat. Eine verspätete Kündigung ist ebenso wie eine verfrühte Kündigung unwirksam. Eine verspätete Kündigung kann z.B. vorliegen, wenn nach dem Eintritt des Kündigungsgrundes zulange gewartet wird, bis die Kündigung ausgesprochen wird.
Eine weitere Wirksamkeitsvoraussetzung für Kündigungen ist die Form. Eine Kündigung von Wohnraum muss in Schriftform erfolgen, § 126 BGB. Schriftform liegt vor, wenn das Schriftstück eigenhändig unterschrieben wurde. Eine Kündigung mittels Telegramm, e-mail oder Telefax ist daher unwirksam. Ein Telefax reicht nach ganz herrschender Auffassung nicht einmal zur Fristwahrung aus, selbst dann nicht, wenn das Originalschriftstück nachgereicht wird. Bei der Bezugnahme auf andere Schriftstücke ist darauf zu achten, dass sie ebenfalls eigenhändig unterzeichnet sind und dass der Zugang nachgewiesen werden kann.
Problematisch ist oft die Erfüllung der Begründungspflicht bei der Kündigung. Hier ist insbesondere darauf hinzuweisen, dass nach der Mietrechtsreform zur Begründung einer fristlosen Kündigung nun auch der Mieter verpflichtet ist, § 569 Abs. 4 BGB.
Kündigt der Vermieter sollte er nicht vergessen, Widerspruch gegen die Gebrauchsfortsetzung, § 545 BGB, zu erklären (sonst könnte sich das Mietverhältnis trotz Vertragsende u. U. auf unbestimmte Zeit verlängern) und den Mieter umgekehrt auf dessen Widerspruchsrecht bei besonderer Härte nach § 574 BGB hinzuweisen.
Zu beachten ist auch, dass der Kündigende den Zugang der Kündigungserklärung beweisen muss. Es empfiehlt sich das Versenden eines Einschreibens mit Rückschein oder die persönliche Übergabe des Schreibens unter Zeugen.
